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挑选店铺 — 细微处见真章
摘要
店铺位置的选择，对零售企业的长远运作有重大影响。位置选得好不好，足以决定生意成败。
这份资料会探讨选址条件，例如与零售业的配合程度和土地用途规划等。小型店铺的店主／经理在完成了基本的经济、人口及交通流量分析后，也必须考虑这些条件。零售商在决定最重要的店铺选址前，都必须提出（并解答）本文中列举的各项问题。
用脑思考是选择零售店铺位置的第一个步骤。在您着手做任何事情之前，首先要粗略界定您的生意类型，决定长远目标，并动手写下来。这个练习对您稍后选择零售店铺位置大有帮助。
在选择店铺时，许多店主都认为只要知道人口情况（例如年龄、收入、家庭规模等?人口资料?），将要面对什么竞争，以及区内的交通流向就已足够。毫无疑问，这些在所有零售店铺的选址分析中都属于基本要素。
不过，当您根据这些要素找到了备用地点后，不要以为已经大功告成。在您下定决心迁入开业之前，必须细心研究该地点其他因素，这样才有助于了解该地点是否合用，而且最重要是能否使生意顺利。
与零售业的配合程度
与零售业的配合程度有多重要？
对于第一年经营并只有少量广告推销经费的小型零售店铺来说，店铺位置与零售业的配合程度可以是该店能否维持下去的最重要因素。
店铺附近有没有其他生意能为您带来顾客人流？附近的店铺与您的业务有没有矛盾？
例如，若您经营?选购品?（男女服装、大型电器或名贵珠宝等商品），最好是设于经营其他?选购品?的店铺附近。反之，大家最好避免在?便利品?地区或中心开设?选购品?店铺。便利品商店包括超级市场、五金店、饼店、酒类零售店及药房。
请留意本区内的购物商场。大家会发现同一商场内总是网罗了各式各样的服装店、选购品店与便利品店。在这种情况下，最好仍是选择将店铺开设于商场内有利于自己商品的地区。例如，宠物店不应设于餐厅、服饰店或理发店旁边。如果要经营礼品店，最好设于百货公司、剧院或餐厅附近 — 换言之，任何会有顾客排队的地点。这样顾客会有几分钟时间浏览礼品店的橱窗并可能因此光顾购物。
商会
大多数经营新手都不知道，一个有实力的商会在推广及维持区内业务方面可以非常有效。大家应收集有关商会的资料。有效的商会，能促进您的业务，并透过集体的广告、保险计划及共用保安措施来为您节省金钱。
有实力的商会能团结力量，达到个别店主无法想象的成果。有些商会更顺利说服城市规划部门在其商场附近增设公路出口。
其他商会则成功游说及获得各市拨款，让他们能改建购物商场，包括扩大停车场、装修建筑物外墙及安装更佳的照明系统。
商会也能主办共同的主题或活动，或者在节日期间为商户宣传，发挥极大的效用。这类宣传吸引到的顾客人数，通常比个别零售商独力宣传多好几倍。
大家怎知道所考虑的零售店铺位置，能享受到一个有力的商会带来的优点？可以向区内的其他店主查询，找出：
• 商会有多少名会员？
• 那些人主理商会事务？
• 经常开会吗？
• 要收多少入会费？
• 在过去12个月内有什么成果？
可以索阅商会最近的会议记录；看一下会员是否踊跃出席。
如果没有商会呢？没有设立商会（或商会力量不大）的购物区或购物中心通常正在没落。您可能看到区内有大量垃圾碎屑，店铺空置、停车场需要修理等情况。区内如有这些警号，应该避免在当地开店。只要在现场稍作调查，就很容易避免这些地区。
出租业主的反应能力
出租业主对个别商户需要的反应能力，与零售店铺的外貌有直接关系。可惜有些零售店铺的业主实际上妨碍租户的业务运作。其出租物业一蹶不振，往往是由业主一手做成。
业主如限制招牌的位置及大小，放弃或忽视必要的检查维修，或将邻近的零售店铺租给不适合的、甚至有直接竞争的公司，都可能阻碍零售商的业务发展。
业主有时缺乏维修物业的资金。他们宁可绞尽脑汁来榨取物业的价值，也不愿意继续?投资?物业，以保持建筑物的外观，支持租户。
若要找出业主是否照顾零售租户的需要，可以在迁入之前先谘询其他租户的意见。大家可以询问他们：
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业主有没有在合理时间内回复电话及迅速派人修理？
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是否要不断催促才能使业主定期维修？
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业主是不是收了租就走，还是关注租户的需要？
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业主有没有订下一些会妨碍市场推销创意的规定？
- 土地用途及规划
- 市镇土地规划委员会很乐意为您提供关于候选店铺位置及周围环境的最新规划图。以下是一些要考虑的问题：
• 有没有任何城规限制将局限或妨碍业务运作？
• 建筑工程、市内交通改道或新建的公路是否会对贵店构成障碍？
• 若土地用途的更改对您的竞争对手有利，甚至容许新竞争对手进入您的业务区域，这些更改是否会削弱选址目前的竞争优势？
大多数土地规划机关与经济／区域发展委员会一样，会提早几年规划。他们可为您提供宝贵的见解，协助您在候选的零售店铺位置中做明智的选择。
租约
大家预定的经营期和租约协议，都和土地规划有直接关系。在签订任何固定租约协议之前，您必须首先收集有关未来土地规划的资料，然后在考虑过以下多个要点后，才决定在这个地点经营多久：
• 您是否打算在开设的第一个店铺位置无限期经营，还是以特定年期为限？
• 如果生意顺利，您能否在这个位置扩充业务？
• 租约有没有弹性，可让您选择在特定年期后续约吗？（另一方面，租约是否有限期，在有需要时可让您搬到其他地点继续经营？）
仔细阅读草拟中的租约协议，及找律师或其他专家谘询意见。这份协议是否：
• 按照营业额计算租金（按定额比例计算）或收取固定的租金？
• 同时保障租约双方的权益？
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清楚列举业主对修理、兴建及重建、装修、改建及维修的承诺？
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包含不容许分租的条款？
- 在决定店铺位置之前，要先考虑上述因素。
- 其他考虑因素
- 在选择零售店铺时，视乎您从事的业务种类而定，有其他各具不同重要性的考虑因素。以下的问题虽然不算详尽，但应该有助于您的选址工作：
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您需要多少零售、办公、储存或工作空间？
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是否有停车位？是否足够？
• 您是否需要特殊的照明、暖气或冷冻系统，或其他设备？
• 如果选择较偏远的地点，广告费用是否花费更多？
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区内有没有公共交通服务？
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区内能否聘请到适合的员工？
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消防及警察服务是否充足？
• 卫生或公用事业服务会不会出现问题？
• 区内的街灯是否足以在晚间吸引顾客并使他们感到安全？
• 有没有为顾客而设的洗手间？
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前往商店的通道出入方便吗？
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防盗保险是否极其昂贵？
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您有没有打算提供提货或送货服务？
• 业务范围是否极度季节性的生意？
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往来你家与店铺的路途交通方便吗？
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您想吸引的顾客是否住在附近？
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该区是否有足够人口密度？
- 求助他人代为选址
- 选择零售店铺位置，总是风险重重。大家只要想一下选址不当可能带来的后果，还是尽量要求助，方为上策。
聘请顾问代为分析所选的两、三个地点。先找到候选地点才找顾问分析，费用会低于由顾问为您选址。附近大专院校的商学院可能有这些人才可以提供協助，妨谘询一下。
有关候选店铺位置的信息来源，可以包括银行主管及律师，他们在工作上可能有机会长期观察客户经营生意的情况。
地产经纪亦能提供店铺地点的信息。不过请记住，他们靠出租物业的佣金为报酬。
匆忙选址妙，将来后悔莫及
选择零售店铺需要时间和仔细考虑，不应只为迎合贷款批准等理由而仓卒决定。如果您找不到适合的地点，不要坚持开店，应该等找到理想位置才开业。可以把计划暂时搁置，不要退而求其次，然后盼望一切顺利。与在不适当地点开设零售店招致的庞大甚至无法挽回的损失相比，几个月的延误只是轻微的挫折而已。
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